Une étude de Manda croise les prix au mètre carré et la qualité de l’air des vingt arrondissements parisiens. Le verdict surprend : la corrélation entre loyer élevé et air respirable est très faible. Ce qui détermine la pollution, ce n’est pas le standing du quartier, mais sa proximité avec les grands axes de circulation.
On imagine volontiers qu’un loyer parisien à plus de 45 euros le mètre carré s’accompagne d’un cadre de vie irréprochable, air compris. C’est faux, ou du moins très incomplet. En croisant les données de qualité de l’air d’Airparif pour 2024 et le marché locatif parisien actuel, l’étude menée par Manda, groupe de services immobiliers, aboutit à un constat contre-intuitif : à Paris, la corrélation entre le prix des loyers et la qualité de l’air est très faible. Les arrondissements les plus chers semblent en moyenne à peine moins pollués, mais les exceptions sont si nombreuses que l’écart en devient négligeable.
L’analyse, fondée sur plus de 57 000 loyers issus des principales plateformes et sur les cartes d’Airparif, part d’une bonne nouvelle collective. En 2019, 12,5 % de la population parisienne était exposée à un dépassement des valeurs de référence pour le dioxyde d’azote ; en 2024, tous les arrondissements en sont sortis. Aucun, toutefois, n’atteint encore le seuil recommandé par l’Organisation mondiale de la santé, fixé à 10 microgrammes par mètre cube, dans une ville où le trafic reste structurellement présent. La moyenne parisienne s’établit autour de 22,5 µg/m³. La « valeur de référence » du dioxyde d’azote, ce polluant principalement émis par le trafic routier, est fixée à 40 µg/m³ en moyenne annuelle en France et en Europe, mais à seulement 10 µg/m³ par l’OMS : aucun arrondissement parisien n’approche encore ce dernier seuil. L’étude s’appuie sur l’analyse de plus de 57 000 loyers issus des principales plateformes immobilières, croisés avec les cartes annuelles de pollution d’Airparif pour la période 2019-2024.
Le prix ne fait pas l’air
Le détail des arrondissements pulvérise l’idée reçue. Certains secteurs abordables affichent des niveaux élevés, comme les 19ᵉ et 20ᵉ, autour de 38 euros le mètre carré et 22,5 µg/m³. Mais la règle n’a rien de systématique : le 13ᵉ, dans une gamme de prix comparable à 39,44 euros, ne relève que 21,9 µg/m³. À l’autre bout de l’échelle, les adresses les plus cotées ne sont pas épargnées. Le 3ᵉ affiche 23,6 µg/m³ pour 47,51 euros le mètre carré, le 16ᵉ atteint lui aussi 23,6 µg/m³ malgré un loyer de 46,72 euros, et le 4ᵉ 22,3 µg/m³ pour 48,88 euros. Les quartiers les plus chers de la capitale figurent ainsi parmi les plus exposés.
Au palmarès du meilleur rapport prix-qualité de l’air, l’étude place en tête le 14ᵉ (40,88 euros, 21,5 µg/m³), suivi du 13ᵉ, du 17ᵉ, du 5ᵉ et du 15ᵉ, ce dernier, arrondissement le plus peuplé de Paris, affichant pourtant l’un des meilleurs niveaux de la capitale. À l’inverse, le pire rapport revient au 3ᵉ, puis au 2ᵉ, au 16ᵉ, au 10ᵉ (où l’air est le plus dégradé, à 25 µg/m³) et au 4ᵉ. Cher et respirable ne vont décidément pas de pair.
La géographie des axes plutôt que celle des loyers
Le facteur réellement structurant n’est ni le prix ni la réputation d’un quartier, mais son exposition aux flux de circulation. Les arrondissements les plus pollués partagent une même caractéristique : la présence d’axes routiers majeurs. C’est ce qui explique l’opposition la plus frappante de l’étude, celle entre les deux rives. Au nord, les arrondissements de la rive droite (16ᵉ, 18ᵉ, 19ᵉ, 10ᵉ) se classent majoritairement parmi les moins favorables, tandis qu’au sud, la rive gauche (13ᵉ, 14ᵉ, 15ᵉ) compte les bons élèves.
La carte de la pollution épouse celle du trafic. Autour des gares du Nord et de l’Est, les concentrations grimpent jusqu’à 34 µg/m³ boulevard Magenta, et le prolongement de ces axes vers le sud explique les niveaux élevés du 3ᵉ, pourtant en plein cœur de Paris. À l’ouest, l’axe des Champs-Élysées, voie de transit vers Neuilly et La Défense, pèse sur le 8ᵉ et le 16ᵉ, avec des pointes de 28 à 32 µg/m³ ; le périphérique, à la frontière du 16ᵉ et du bois de Boulogne, fait même monter les pics à 41 µg/m³, au-dessus de la limite réglementaire de 40. « La qualité de vie ne peut plus se résumer au seul critère du prix au mètre carré », résume Perrine Millard, directrice marketing de Manda.
Pour qui cherche à la fois un bon loyer et un air correct, mieux vaut donc regarder le plan des grands boulevards que la grille des prix. Et garder en tête que la moyenne d’un arrondissement masque de fortes disparités d’une rue à l’autre : à quelques centaines de mètres d’un axe saturé, l’exposition peut chuter nettement. À Paris, le bon air se joue parfois à l’angle d’une rue, bien plus qu’au montant du loyer.